豪宅、高級住宅以特殊條件為訴求，景觀更是關鍵，依據實價資料，北台灣主要水岸豪宅地段價格差距大，台北市大直一帶水岸豪宅平均每坪157.3萬，每戶平均總價超過2億元，新北市淡水及中和平均單價約5~6字頭，平均總價約9千萬，桃園市桃園區南崁溪周邊僅4字頭，平均總價約6千萬元。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡表示，水岸豪宅能吸引特定客群，區域指標建案往往能創造高價，如西華富邦高樓層單價都在200萬元以上，若買方考量價格與空間，則會往新北、桃竹移動，總價負擔輕，或是相同預算可擁有更大空間，尤其桃園市近幾年吸納不少雙北的買方。

新北將叩億元大關，桃園房價好入手

綜觀去年以來，北台灣各區域的水岸豪宅價格行情，緊鄰基隆河的台北市大直單價、總價創水岸豪宅天花板，平均總價2億2,123萬元、平均單價157.3萬元，台北市內湖區碧湖周邊平均總價1億1,401萬元、平均單價100.9萬元，新北市淡水河沿岸水岸宅最多，水岸豪宅平均總價9,516萬元、平均單價52.3萬元，其中知名豪宅「水立方」出現總價1億2,287萬元、單價71.7萬元的交易，最高價高於中和新店溪一帶。

而新北市中和區靠新店溪平均總價9,101萬元、單價61.8萬元，新北市兩個水岸豪宅主要地段平均總價都破9千萬。郎美囡分析，前幾年市場多頭帶動豪宅行情走揚，淡水河旁的水岸豪宅景觀開闊，產品具有特殊性，豪宅價格超過周邊一般住宅2倍，但也因坪數大、總價高，相同預算買方有更多選擇，故銷售時間長。

至於桃園市桃園區靠近南崁溪周邊，去年以來水岸豪宅交易則以預售案為主，平均總價6,268萬元、平均單價44.6萬元，與雙北相比入手門檻低許多，大家房屋桃園大業加盟店店長周偉中指出，南崁溪沿岸的經國重劃區及小檜溪重劃區等新興地段大部分是新案，因此水岸豪宅成交主力為預售案，觀察這些高單、高總的物件在桃園本地買方接受度比較有限、去化時間長，不過價格是雙北的三分之一到二分之一，頗受雙北買方青睞，近幾年新竹房價漲勢更勝桃園，甚至有來自竹科的買方。

市場氣氛不佳，高價物件難去化

央行在前年(2021)調整購買高價住宅的貸款條件，2戶以下限貸款成數5.5成，且沒有寬限期，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，如今無論是央行的不動產選擇性信用管制或是稅制、政策，都影響買方購買高價住宅的意願，房市向下反轉時高總價住宅的價格容易受到買方挑戰，尤其貸款成數的限制會影響買方的總價帶，添加高價物件順銷的困難度。

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