工商時報【陳濤】

雖然相當長時間內中國熱點城市「地王」度持續高漲，但中國房地產市場多項綜合指標已經下滑，「地王」熱度不減或難抵房地產投資和交易趨勢性下滑，加上政策調控收緊影響心理預期，未來熱點城市房地產市場階段性調整可能難以避免。

本輪熱點城市房地產市場高溫不退，除了住宅市場投資投機性需求回潮驅動外，土地市場「高總價、高單價、高溢價」為主要特徵的「地王」項目也平添了幾把虛火。

據中國指數研究院資料，2016年7月，中國百城新建住宅平均價格月比上漲1.63％，已經連續15個月月比上漲；其中，南京、合肥、廈門已經連續3個月月比漲幅居於前10位。部分一二線城市土地市場高價地頻出，「麵粉貴過麵包」現象已成為常態，7月份甚至被稱為「地王月」

市場統計資料顯示，7月後半個月，不僅南京、杭州、蘇州、合肥等重點二線城市「地王」頻出，而且武漢、鄭州、嘉興、溫州、南昌、青島、南寧、昆山、珠海、長春等10餘個城市先後誕生12個單價或總價「地王」。

但中國房地產市場趨勢性下滑可能業已形成。據中國國家統計局資料，2016年7月全國房地產開發景氣指數在6月份回落0.39點的基礎上，繼續下滑至94.01點，主要是多項房地產市場綜合指標回落。

2016年1至7月，全國房地產開發投資年比名義增長5.3％，增速比1至6月下滑0.8個百分點；其中，住宅投資增速下滑1.1個百分點。住宅銷售面積年比增速也比1至6月下滑1.9個百分點，而住宅銷售額下滑速度快過住宅銷售面積1.3個百分點，顯示出房價上漲動力有趨緩跡象。

土地市場上不斷湧現的「地王」現象，對房地產開發企業的土地購置意願也形成較大衝擊，全國房地產開發企業土地購置面積年比下降7.8％，降幅比1至6月擴大4.8個百分點。

當前中國熱點城市房價和地價相互推動並螺旋式大幅上漲，已經過度透支市場購買力。無論是北京、上海、深圳等一線城市，還是南京、合肥、廈門等二線熱點城市，所謂供求錯位並非因為住宅供不應求，而是住宅需求與購買力之間存在尖銳矛盾。

受到投資投機性需求驅動，去年年底以來，中國熱點城市住宅市場供求弱平衡被打破，房價出現了快速、大幅上漲。但房價對城市居民家庭收入和市場住宅租金的過度偏離，必然導致後續住宅市場增長動力不足。

特別是當前二線熱點城市房價非理性上漲，已經遠遠超過基本面所能承載的極限，存在很大的風險隱患。即使是北京、上海、深圳等一線城市，絕對房價已經超過部分國際大都市，而二線城市房價追趕一線城市，也與自身的人口流入、基礎設施和經濟實力並不相符。

近日部分二線熱點城市紛紛收緊房地產調控政策，南京調整土地公開出讓競價方式；蘇州重啟住房限購政策，提高二套房貸款首付比例；合肥房貸新政以家庭為單位「認貸又認房」。這些政策調控措施的推出，勢必影響到房地產市場心理預期。

同時，經過前期住宅需求的集中釋放，加上房價持續大幅上漲，熱點城市房地產市場客觀上也存在調整需要。而歷史上大多數「地王」項目都叫好不叫座。可見，「地王」熱情雖高，或難抵住宅市場趨勢性下滑，今天的「地王」很可能是未來房地產市場運行的重要風險隱患，值得高度警惕。（本文摘自經濟參考報）

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